Je Vaším cieľom v roku 2019 riešiť kúpu, výstavbu a či rekonštrukciu svojej nehnuteľnosti? Ak áno, v tomto článku sa dozviete o prísnejších legislatívnych opatreniach a o viacerých možnostiach financovania.

Hypotekárny trh na Slovensku dnes zažíva svoj boom. Na trhu sú dnes veľmi priaznivé podmienky na riešenie svojho bývania práve prostredníctvom hypotekárneho úveru. Vďačíme tomu veľmi nízkym úrokovým sadzbám, ktoré tu už dlhší čas pretrvávajú a ich zvyšovanie je zatiaľ v nedohľadne. O spomalenie rastu zadlžovania sa už dlhší čas snaží Národná banka Slovenska prostredníctvom legislatívnych opatrení, ktoré sú z roka na rok prísnejšie.

Pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti – LTV (loan to value)

S postupným sprísňovaním podmienok na hypotekárnom trhu sa začalo už v júli 2018, v tom čase mohli banky poskytovať 35% hypoték, ktorých výška presahuje viac ako 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.

V súčasnosti už ale platí, že banky môžu poskytovať len 25% takýchto hypoték a od júla 2019 to už bude len 20%. V praxi to znamená toľko, že dnes má možnosť dostať hypotéku s financovaním vyšším ako 80% každý štvrtý klient, od júla bude mať túto možnosť len každý piaty žiadateľ o hypotéku.

Maximálna úverová angažovanosť klienta

Od júla 2018 tiež platí pravidlo tzv. DTI (debt to income) – ide o pomer celkovej zadĺženosti žiadateľa o úver k výške jeho čistého ročného príjmu. Toto pravidlo hovorí o 8-násobku čistého ročného príjmu žiadateľa o úver, označuje  sa aj ako maximálna úverová angažovanosť klienta.

V súčasnosti môže banka poskytnúť až 10% takých úverov, kde celková zadĺženosť klienta je vyššia ako 8-násobok čistého ročného príjmu. Od júla 2019 sa toto pravidlo upraví len na 5% všetkých úverov. Ďalších 5% bude mať banka k dispozícií pre klientov, ktorí budú mať do 35 rokov a ich príjem nebude presahovať 1,3-násobok priemernej mzdy.

Modelový príklad v praxi: Ak žiadateľ o úver v zarobí 1000 eur v čistom, tak podľa DTI mu banka môže poskytnúť úver v maximálnej výške 1000 x 12 x 8 = 96.000 eur.

Ak by však takýto klient splácal napríklad spotrebný úver so zostatkom 6.000 eur, tak by žiadateľ mohol dostať hypotéku vo výške len 90.000 eur (96.000 – 6.000). To platí aj keby mal tento žiadateľ povolené prečerpanie alebo kreditnú kartu a to aj napriek tomu, že ich nevyužíva.

Sprísnenie podmienok a možnosti financovania bývania

Zdroj: Pexels

Aké mám možnosti pri financovaní aj viac ako je 80% z hodnoty nehnuteľnosti?

  1. Hypotéka s financovaním do 90% z hodnoty nehnuteľnosti – áno, stále sú možnosti získať takéto financovanie a zatiaľ 25% klientov túto možnosť stále má do 1.7.2019. S veľkou pravdepodobnosťou banka poskytne takéto financovanie klientovi, ktorého nehnuteľnosť sa nachádza v krajskom alebo okresnom meste a malo by sa jednať o byt. Ak počítame s tým, že klient má dobrú bonitu. S týmto financovaním je však dnes spojená aj vyššia úroková sadzba ako pri 80% financovaní – približne o 0,5% viac. V niektorých prípadoch je to však pre klienta drahšie riešenie ako napr. kombinácia hypotéky 80% z hodnoty nehnuteľnosti a spotrebného úveru.
  2. Spotrebný úver – niektoré banky sa s obmedzením financovania viac ako 80% z hodnoty nehnuteľnosti vysporiadali po svojom a začali klientom po schválení hypotéky s 80% financovaním, poskytovať aj spotrebný úver so zvýhodnenou úrokovou sadzbou (napr. od 2,9%). Spotrebný úver je však možné poskytnúť na maximálne 8 rokov, preto treba počítať s tým, že splátka takéhoto úveru je vyššia, avšak výhodou je menšie preplatenie úveru.
  3. Medziúver/stavebný úver – dnes sa častou využívajú ako alternatívy dofinancovania k hypotekárnemu úveru. Oba tieto úvery si klienti riešia prostredníctvom jednej z troch stavebných sporiteľní. Stavebný úver je zvýhodnený účelový úver, ktorý vie klient využiť po splnení podmienok stavebnej sporiteľne – splnenie minimálnej doby sporenia, dosiahnutie určitého hodnotiaceho čísla a dosiahnutia určitej nasporenej sumy. Medziúver je úver, pri ktorom klient zatiaľ nespĺňa podmienky na pridelenie stavebného úveru od stavebnej sporiteľne. Do stavebného úveru sa preklopí až po ich splnení. Dobu splácania je možné natiahnuť aj na 30 rokov, a preto aj napriek porovnateľnému úroku so spotrebným úverom predstavuje akúsi strednú cestu, pokiaľ klient potrebuje úver s čo najnižšou splátkou a zároveň potrebuje dofinancovať čo najviac finančných prostriedkov.
  4. Založenie inej nehnuteľnosti – predstavuje najvýhodnejšie riešenie pri financovaní, ak klient nemá dostatok vlastných prostriedkov na financovanie svojej nehnuteľnosti. V praxi sa často stretávame s tým, že napr. rodičia založia svoju nehnuteľnosť v prospech úveru svojho dieťaťa. V takomto prípade banka vychádza zo súčtu hodnôt dvoch alebo viacerých nehnuteľností a tým vie klient financovať aj viac ako je 100% kúpnej ceny.Táto možnosť sa často využíva aj dočasne, napr. pri kúpe staršej nehnuteľnosti a následnej rekonštrukcií dôjde k nárastu jej hodnoty a pokiaľ parametre úveru dovolia, môže sa táto druhá nehnuteľnosť z úveru vyňať.Často túto možnosť využívajú aj klienti, ktorí plánujú riešiť výstavbu nehnuteľnosti. Založením inej nehnuteľnosti tak vedia získať nielen jednorazové prostriedky na kúpu pozemku, ale aj prostriedky na výstavbu tejto nehnuteľnosti a vyhnúť sa tým postupnému čerpaniu prostriedkov ako pri úvere na výstavbu nehnuteľnosti.

Veríme, že sme Vám pomohli zorientovať sa v zmenách, ktoré nastali alebo v blízko čase nastanú v oblasti financovania vášho nového bývania.